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　　8月3日，中房协大数据平台“中国房价行情”发布7月房价数据，尽管以深圳为代表的一线城市在近几个月保持着复苏势头，但纵观全国市场，房价环比上涨城市个数较上月有所减少，整体涨幅收窄。在其监测的366个城市中，依然有过半数的城市房价环比下跌，特别是其中有4个城市环比跌幅较大，跌幅超过10%。 　　市场专家认为，一线城市阶段性成交转暖，掩盖不了市场局部过剩。今年3月，住房城乡建设部连同国土资源部联合发文，要求各地对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，适当控制2015年住房开发建设规模、进度，实际上已在政策层面明确了未来几年内房地产市场的去化主题。 　　此前，由中国建设报社主办的第十四届“创新风暴”中国房地产品牌推介活动在5月正式得到主管部门批准后，迅速围绕相关政策，将今年的主旨确定为“解构需求”，定位通过产品的研究、优化设计方案、梳理优秀项目核心优势，提高产品去化能力，并帮助优秀项目进行市场推广。 　　据活动组委会负责人介绍，目前，由市场专家和知名设计师组成的评测委员会即将对各地报送项目进行集中讨论，随后将在9月10日进行项目推介和产品解读。 市场化尊重真实需求 　　楼市高库存的压力至今仍没有得到根本性逆转，截至6月底，全国商品房待售面积6.5738亿平方米，环比增加72万平方米。在此基础上，各地对户型面积的行政化管控正在逐渐松绑。7月29日，南京市国土局挂牌7幅地块，其中三幅地块并没有要求执行当地“9050”政策。 　　目前，除北京等一线城市房价上行压力仍在、限购短期不会退出外，二三线以下城市的行政化调控手段将继续逐步放开。市场真实需求的因素会逐渐取代政策成为开发商需要考虑的第一要素，这在以往供不应求的市场环境中，是很少被提及的。 　　清华大学教授刘洪玉在接受本报记者采访时表示，房地产市场的变化从土地交易可见一斑。各地政府普遍缩减了2015年土地供应计划，如北京住宅用地计划供应量，从2014年的1650公顷下调为2015年的1200公顷。“政府减少土地供应计划的主要原因，在一部分城市正是基于市场供大于求的判断。我理解的逻辑是，在商品住宅销售放缓的市场背景下，政府估计开发企业的土地购置需求会减少，为了维护土地市场的稳定，政府主动减少土地供给来平衡市场供求。” 　　在此基础上，随着主管部门对市场建设总量、供应结构要求的更加精细化，以往的“高周转”模式将越来越难，取而代之的可能是更加谨慎地拿地、更加严谨的市场调研。“以往我们都很在意‘刚需’，但是刚需在不同区域也有不同的定位。如果从单价、总价等多方面考虑，北京的刚需和长沙的刚需是绝对不同的。”新华都长沙天地项目负责人对记者表示，以长沙为例，目前关注项目的客群普遍对120平方米左右的三居产品更感兴趣。而在上海，根据中国指数研究院的数据，2014年，90～120平方米户型成交量占比33%，取代70～90平方米户型成交套数，成为成交占比最大的户型。 　　“创新风暴”评测委员会专家也表示，一些政策的变化虽然并不“显眼”，但从开发商的角度来看，中小户型与大户型的建造成本不同、出货节奏不同，利润率相差也很大。虽然政策一再强调“刚改”需求的重要性，但一些中小规模房企在产品线设计不清的前提下，很难及时准确地应对市场转变，因此产品有时会达不到预期的去化速度而造成被动。“市场化程度越高，规划与设计的重要性就越突出，从开发商在土地市场越来越严谨的交易态度来看，规划设计需要在拿地环节就深度介入。这实际上也对项目开发提出了更全面的要求。” 转型能否拯救高库存 　　福建省此前转发两部委《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》时，要求各地摸清商品房库存，进行分类调控。其中对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中的单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产企业调整住房套型结构，以适应市场需求；对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市县库存去化期限超过24个月的，在符合相关规划要求情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型。此外，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设。业界普遍认为，福建此举对后续楼市将有积极影响，也为项目转换业态打开了一扇门。 　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹不久前曾表示，楼市进入新常态后，人们对房地产的要求不再只是住宅形式，旅游地产、养老地产等多种地产形态开始不断兴起，也迫使房地产企业在产品上尽快实现转型。面对当前房地产行业的发展形势，房地产企业一定要通过产品创新和经营理念创新来推动房地产市场的发展。因此，上述所谓“优化”与“调整”，远非更改户型和面积就能实现对市场的迎合。 　　事实上，目前一些新业态和新产品的探索，还远没有达到满足市场需求的水平。以养老社区为例，清华大学建筑学院教授、创新风暴专家评测委员会成员周燕珉就提出，目前我国的一些项目普遍存在过于强调概念、忽视区位影响、不清楚老人真正需求等误区，以至于不能吸引老人入住，最终成为失败的项目。 　　不仅如此，房地产开发的净利润下滑在近几年也已经愈发明显。兰德咨询总裁宋延庆表示，其统计的2014年73个沪深港上市房企中，有55%的企业净利润率低于10%或亏损，这些企业平均净利率是11.3%，较2013年继续下降。“后劲不足、增长乏力的企业个数在增多。”宋延庆在对比不同规模企业的营业收入、净利润及增长情况后发现，规模性企业普遍略高于中小企业。这不仅意味着市场集中度将会越来越高，而且意味着后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。因此，市场巨变对企业和产品的专业度和产品细分有了更高的要求。 [align=center]来源：中国建设报[/align]