改善性需求接棒刚需成新动向
期限：2015-03-20 09:12
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进入2015年，由于“两会”前后的一季度是政策“空窗期”，再加上去年销售目标落空，多数房企对今年销售目标的制定谨慎了很多，同时也要等待上层政策明朗，上年底的优惠自然取消了，房价在数据上表现出上涨也不足为怪。
此外，今年1月份房价止跌反弹，重点城市房价快速回升功不可没。2015年1月，全国十大重点城市住宅均价为每平方米18990元，环比上涨0.59%，涨幅是百城房价涨幅的近3倍。如果排除占百城楼市成交量近40%的10大城市的影响，恐怕百城房价只有继续下跌的份了。由此看来，其实楼市回暖仅发生在少数重点城市，而80%的待售库存却集中在广大的二三线、三四线城市，凸显了楼市大分化的局面。整体而言，全国楼市成交量依旧呈继续下滑的态势。
值得注意的是，2014年四季度的回暖趋势有“被透支”迹象。2014年前三季度，尽管限购退出、各地救市不断，但楼市量价一直处于持续下滑态势。“9.30”房贷新政是一个转折点，此后的整个第四季度，货币政策宽松开始惠及楼市，包括松绑二套房贷、“11.21”降息、国家及各地公积金新政、按揭利率下行通道开启（从此前的上浮5%到年底的95折）等，这是四季度楼市“暖冬”行情的触发因素。
但到了2015年1月份，需求明显跟不上2014年最后三个月，1月份的成交量环比12月整体下滑了20%以上，重点城市则下降30%以上。这其中尽管有房企降价促销动力减弱、年底银行流动性偏紧、股市火热分流住房投资需求，甚至是季节性等影响，但更多却是在短期内多方重磅政策刺激下，需求快速释放甚至被透支后所产生的阶段性需求“真空”，这意味着楼市回暖基础不扎实，有效区域在急剧收窄。
2014年四季度楼市“暖冬”行情的取得，多方政策刺激对于购房成本的降低，驱使前三季度积累的刚性需求入市是基本逻辑。根据世联行对2014年成交数据的监测，面积区间低于90平方米的刚需产品占比为46%，低于140平方米的产品占比达90%，意味着刚需仍旧是本轮入市的主力。
但2010年以来，由于各大城市住宅类综合地价上涨了2倍多，再加上人工成本和财务成本的快速上升，开发商降价的内在动力不足。新年伊始，龙头企业万科上调房价5% 10%是一个非常重要的信号，那就是“面粉”价格上涨对于房价上涨的倒逼效应开始显现。
2014年，尽管全国300个城市土地出让金下滑27%，溢价率下降了5%，但住宅类楼面均价达到每平方米1834元，同比增长了13%，连续5年上涨并创历史新高。这意味着，未来新增入市的项目，开发商主动降价的空间非常小，甚至会涨价，这是制约刚性需求继续释放的第一个阻力。
同时，货币政策松或紧是影响楼市运行的第一要素。2014年楼市之所以出现“翘尾”上行行情，与三季度末以来“定向宽松”范围扩大，甚至出现全面宽松迹象所带来的流动性充裕、利率水平下降有密切关系。2014年，银行贷款投放量达到了9.78万亿元，同比多增8900亿元，创历史最高水平；而时隔两年半后，央行再次降息。因此，货币政策在四季度的大力支持是楼市回升的原动力之一。
由于理财产品对于存款的全面替代，再加上理财产品与资本市场的对接（65%的理财产品可投资资本市场），不管货币政策“定向宽松”范围扩大，还是全面宽松以降低实体经济融资成本，释放出来的流动性更多助推了资本市场的火爆，并非实体经济融资成本的下降。因此，基于投鼠忌器的考虑，2015年以来，央行货币政策放弃了2014年四季度以来的激进风格而选择“沉默”，这是1月份以来中长期资金价格再次上涨的主要原因，也是制约刚性需求继续释放的第二个阻力。
从“9.30”房贷新政、公积金政策调整，以及国务院常务会议提出促进住房等6大领域消费升级来看，国家希望通过改善性需求接棒刚性需求，以此来保持楼市稳定，并通过消化库存来激励开发商加速新开工和拿地。
从国际经验看，当人均GDP超过5000美元后，解决基本住房需求后的老百姓有改善居住需求的愿望。在我国，城镇居民改善住房的动力更加充足。相比发达国家，我国城镇居民居住质量较差，30%的存量住房是上世纪八九十年代，甚至是“短缺经济”时代建造的，不符合当代人居要求；20%的房子缺乏基本生活设施（如独立的卫生间、独立的厨房、自来水、下水管道、阳台等）。
改善性需求有两个特征：在供给端，改善性需求的不再是“有房住”，而是“住好房”，而“好房子”不仅仅是大面积的房子，更是物业管理好、公共配套好、片区成熟、能满足差异化和个性化需求的房子，这些房子基本属于中心城区的二手住房。目前，包括一线城市在内，新房供应基本在城市边缘，依旧坚持开发商同质化供应主导（而非面向需求）的格局，“好房子”并不多，供求结构性失衡的问题严重。
在需求端，要改善住房，需要较高的收入水平。近年来，尽管居民可支配收入增幅超过GDP的增幅，但收入支撑改善性住房需求的能力不足。根据国家统计局公布的数据，2014年我国居民收入的基尼系数是0.469，收入差距在国际范围内较大。更值得重视的是，关系到居民能否改善住房的家庭净财产基尼系数在2012年达到0.73，成为制约居民“卖旧买新”式改善性需求的障碍。
近期已经正式公开披露的中采PMI创两年来的新低，显示经济前景也不够乐观。同时，住建部、国土部等多部委罕见地集体关注房地产，意在稳定市场预期，各地方政府收购商品房用作保障房是一个非常重要的信号，预计“两会”后还会有激励楼市的政策出台。
[align=center]来源：中国建设报[/align]
